Prodaja nekretnine - osnovni pojmovi 11.10.2020.
Ako prodajete nekretninu, pripremite izvadak iz zemljišnoknjižnog odjela (gruntovnice) općinskog suda na području na kojem se nekretnina nalazi, dokumente iz kojih je vidljivo da je objekt legalno sagrađen i energetski certifikat
Izvadak se sastoji od tri dijela:
- posjedovnice ili popisnog lista (list A) u kojem je upisana nekretnina, odnosno njena glavna obilježja - broj zemljišnoknjižne čestice, površina, adresa, način uporabe, izgrađenost i sl.
- vlastovnice ili vlasničkog lista (list B) u kojem se upisuje vlasništvo, odnosno podaci o vlasniku nekretnine, sve promjene u vezi s vlasništvom te osobna ograničenja kojima je vlasnik osobno podvrgnut u odnosu na upravljanje ili raspolaganje zemljišnoknjižnim tijelom primjerice: maloljetnost, skrbništvo, produženje roditeljskog prava, otvaranje stečaja
- teretovnice ili teretnog lista (list C) iz koje se vidi je li nekretnina opterećena pravima trećih osoba, primjerice: hipotekom, pravom nazadkupa, prvokupa, najma ili zakupa, otkupa, zabilježbom ovrhe, zabranom opterećenja i otuđenja i dr.
Kao vlasnik nekretnine dužni ste pribaviti i energetski certifikat te ga dati na uvid mogućim kupcima.
Predugovor i ugovor o kupoprodaji
Uobičajeno je potpisivanje predugovora u kojem se definira nekretnina navođenjem zemljišno-knjižnih podataka o nekretnini (katastarske općine, broja čestice i broja zemljišnoknjižnog uloška u koji je nekretnina upisana) i opisom nekretnine (za stan je to adresa, kat, broj stana, opis prostorija od kojih se sastoji i ukupna površina), dogovorena cijena, datum sklapanja konačnog ugovora i isplata kapare.
Kapara se dogovara kao odustatnina - ako kupac odustane, kaparu zadržava prodavatelj, a odustane li prodavatelj, kupcu mora isplatiti dvostruki iznos kapare. Uobičajeni iznos je deset posto od vrijednosti nekretnine.
Kupoprodajni ugovor, uz sve što sadrži i predugovor, najčešće sadrži datum predaje nekretnine u posjed kupca i jamstvo prodavatelja da na nekretnini ne postoje prava trećih osoba. Odredbe o kupoprodajnom ugovoru sadrži u člancima 376. do 473. i
Nakon što vam kupac plati cjelokupni iznos iz ugovora, kod javnog ćete bilježnika ovjeriti i tabularnu ispravu kojom omogućavate kupcu da upiše pravo vlasništva na nekretnini.
Kupcu nekretnine dužni ste predati energetski certifikat ili njegovu fotokopiju.
Porezne obveze
Porez na promet nekretnina prijavljuje i plaća kupac, ali kao prodavatelj možete postati obveznik poreza na dohodak od imovine po osnovi otuđenja nekretnine ako ste nabavljenu ili darovanu nekretninu prodali, darovali, zamijenili ili na drugi način prenijeli na drugu osobu unutar tri godine od njezine nabave.
Plaćanja tog poreza ste oslobođeni ako je:
- nekretnina služila za stanovanje vama i uzdržavanim članovima vaše uže obitelji
- otuđenje obavljeno između bračnih drugova i srodnika u prvoj liniji i drugih članova uže obitelji
- otuđenje obavljeno između razvedenih bračnih drugova, ako je otuđenje u neposrednoj svezi s razvodom braka
- otuđenje u neposrednoj svezi s nasljeđivanjem nekretnina
- nekretnina otuđena nakon tri godine od dana nabave.
Ako niste oslobođeni od plaćanja poreza, prijavu dohotka od imovine po osnovi otuđenja nekretnine dužni ste podnijeti nadležnoj ispostavi Porezne uprave prema svom prebivalištu u roku od osam dana od otuđenja nekretnine.
Porezna stopa iznosi 25 posto, a obračunava se na osnovicu koju čini razlika od prihoda od prodaje nekretnine (utvrđuju se prema tržišnoj vrijednosti) i nabavne vrijednosti nekretnine uvećane za rast proizvođačkih cijena industrijskih proizvoda.
Dodatne informacije: